Por qué no hay un único procedimiento
Legalizar un piso turístico en España siempre implica dos capas: el registro autonómico (obligatorio en toda España) y, en las ciudades grandes, una capa municipal adicional que puede condicionar dónde y cómo puedes operar. Estas cuatro plazas son un buen ejemplo de lo distinto que es el trámite según dónde esté tu vivienda.
Madrid
Registro autonómico: Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid, vía declaración responsable ante la Dirección General de Turismo. Desde marzo de 2026, el informe CIVUT (técnico, con visita in situ) es obligatorio antes de esa declaración — sin él, no es válida.
Capa municipal (Madrid capital): además del registro autonómico, necesitas licencia urbanística municipal. El Plan RESIDE limita la actividad principalmente al casco antiguo (ámbito APE 00.01); fuera de esa zona, solo se permite en planta baja o primera con acceso independiente.
Otros requisitos recientes: superficie mínima de 25 m² sin excepciones, prohibición en vivienda de protección pública, y aprobación expresa de la comunidad de propietarios (mayoría de 3/5).
Barcelona
Registro autonómico: Registre de Turisme de Catalunya (NIRTC), vía declaración responsable al ayuntamiento. El número debe figurar en toda la publicidad y ser visible en fachada o zona común. El alquiler por habitaciones no tiene figura legal en Cataluña y es sancionable.
Capa municipal (Barcelona): el PEUAT divide la ciudad en 4 zonas con una moratoria vigente desde 2015; hay unas 10.101 HUT activas (mayo 2025), transmisibles, con extinción programada en 2028 (con recursos judiciales pendientes). Se suma el tope general del Decret Llei 3/2023: 10 HUT por cada 100 habitantes, con licencias nuevas a 5 años renovables. Los titulares existentes deben renovar su licencia urbanística antes del 09-11-2028 (o antes del 09-11-2027 si piden la prórroga excepcional hasta 2033).
Ojo con el registro de viajeros: en Cataluña el sistema no es SES.Hospedajes, sino Mossos d'Esquadra — la inscripción individual es exigida antes del 31-01-2026 bajo el nuevo marco.
Valencia
Registro autonómico: Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, con el trámite más largo de los cuatro: (1) Informe de Compatibilidad Urbanística (ICU) municipal favorable con referencia catastral individualizada, (2) declaración responsable ante la GVA con el CSV del ICU, (3) asignación del número VT-000000-X. La figura valenciana es también la más restrictiva en duración: solo cubre cesiones de hasta 10 días continuados al mismo arrendatario; a partir de 11 días pasa a régimen de temporada (LAU).
Capa municipal (Valencia capital): desde el 31-03-2026 rigen tres "candados" simultáneos que bloquean nuevas aperturas si se supera cualquiera de ellos: plazas turísticas ≤8% de empadronados por barrio, VUT ≤2% del parque de viviendas del barrio, y solo plantas bajas o primeras con acceso independiente. Ciutat Vella tiene además un Plan Especial propio. Importante: la anulación judicial de la moratoria de 2024 (TSJCV, 14-04-2026) no libera la actividad — los candados nuevos siguen vigentes.
Palma (Illes Balears)
Registro autonómico: el sistema más distinto de España. En vez de un registro simple, Baleares usa un sistema de plazas turísticas compradas (CBAT): certificado municipal de zona apta según la zonificación insular, compra de plazas (875 €/plaza en edificio plurifamiliar, 3.500 €/plaza en unifamiliar), DRIAT ante el Consell insular, e inscripción en el Registro Insular. Una licencia existente funciona como un activo transferible, no solo como un papel — se estima su valor de mercado entre 20.000 y 120.000 € según la plaza.
Situación actual: la adquisición de plazas nuevas está bloqueada de facto. Desde el 16-04-2025 están prohibidas nuevas plazas en edificios plurifamiliares en todo el archipiélago. Conviene consultar si sigue abierta la convocatoria de bolsa temporal en Mallorca (CBAT, marzo 2026).
Un requisito que las cuatro comparten
En las cuatro plazas, además del registro y la capa municipal, necesitas la aprobación de tu comunidad de propietarios (mayoría de 3/5, por la reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal de abril de 2025) para poder iniciar la actividad.
El siguiente paso
Cada una de estas cuatro comunidades autónomas tiene su página de normativa completa con todos los campos verificados y su fuente oficial. Si tu situación concreta no encaja exactamente en lo anterior, haz el checklist de 2 minutos — te decimos exactamente qué te falta según tu comunidad, tu municipio y tu tipo de alquiler.